PROJEKTY DOMÓW - indywidualne czy typowe z katalogu?

1. Dlaczego projekt indywidualny

2. Czym jest tak zwany projekt typowy

3. Na co warto zwrócić szczególną uwagę przy projektach typowych

1. DLACZEGO PROJEKT INDYWIDUALNY

Faza projektowa jest kluczowym etapem każdej inwestycji, także budowy własnego domu. Pełnobranżowy projekt budowlano-wykonawczy, stanowiący zwykle niewielki procent kosztów budowy, decyduje o tym jaki budynek powstanie za Twoje oszczędności i w jakiej przestrzeni będziesz mieszkać przez wiele lat.

Podejmując właściwe decyzje na tym etapie, w skali globalnej możemy wiele oszczędzić – na  samej budowie, a później także na eksploatacji.

Tylko dobrze przemyślany projekt indywidualny zagwarantuje, że optymalnie wykorzystasz zakupioną działkę, usytuowanie pomieszczeń względem stron świata będzie korzystne, a walory otoczenia, na których szczególnie Ci zależy - właściwie wyeksponowane.

Można powiedzieć, że dobry projekt powstaje z szans i ograniczeń wynikających z jego przyszłej lokalizacji.

Szansami mogą tu być:

- ciekawa panorama widokowa,

- dobre południowe nasłonecznienie

- charakterystyczna skarpa lub spadek terenu

- zastany drzewostan występujący na działce

Ograniczenia mogą stanowić:

- kształt działki i jej rozmiar

- aktualne przepisy i normy budowlane

- wszelkie zapisy planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy, mówiące o kącie dachu, liczbie kondygnacji, linii i procencie zabudowy, wskazanych materiałach a niekiedy wielu innych czynnikach

- zabudowa istniejąca, ekspozycja widokowa z ulicy czy działki sąsiada

Na to wszystko nakładają nam się potrzeby Inwestora dotyczące układu funkcjonalnego domu, jego preferencje co do wyglądu zewnętrznego budynku oraz możliwości finansowe.

Zatem jak łatwo sobie wyobrazić, mnogość czynników zastanych, które architekt musi wziąć pod uwagę sprawia, że projektowanie budynku w oderwaniu od lokalizacji i klienta jest podejściem dalece nieprofesjonalnym i pozbawionym sensu. Choćbyśmy nie wiadomo ile projektów typowych przejrzeli, wśród domów zaprojektowanych „w powietrzu” nigdy nie znajdziemy takiego, który w sposób optymalny łączyłby wszystkie powyższe czynniki.

Coraz częstszą tendencją przy budowie domu jest dzisiaj zwracanie uwagi na jego energooszczędność czy wręcz projektowanie w kierunku domu pasywnego.

Wbrew powszechnym opiniom pasywność i energooszczędność wcale nie polega na naszpikowaniu budynku systemami paneli słonecznych czy  pomp ciepła) tak promowanymi przez liczne sponsorowane artykuły) – te mogą być tylko korzystnym wspomaganiem.

Kluczową rolę odgrywa raczej zwartość bryły oraz jej ścisłe współgranie z zastanymi warunkami lokalnymi, ukształtowaniem terenu i ekspozycją słońca. Zatem po raz kolejny okazuje się, że projektując stricte pod daną lokalizację zyskujemy wiele.

2. CZYM JEST TAK ZWANY PROJEKT TYPOWY

Idea projektów typowych

Według Gazety Wyborczej w Polsce mamy do wyboru około 9700 projektów domów katalogowych. Absolutny europejski rekord! Jedynie Stany Zjednoczone mogą się pochwalić dwukrotnie większa ich liczbą^*.

Pomijając nieporównywalną skalę obu krajów, znacznie istotniejsza jest różnica w podejściu do samego domu. W USA miejsce zamieszkania z reguły bywa tymczasowe, dom często jest stawiany w kilka tygodni przez wyspecjalizowaną firmę, w lekkiej konstrukcji szkieletowej z dużym udziałem prefabrykacji. W takim wypadku typizacja rozwiązań ma jeszcze jakiś sens, ponieważ oszczędności szuka się nie w samym projekcie, ale w prefabrykacji i typizacji elementów stosowanych na budowie.

W polskich warunkach, gdzie domy buduje się solidne, murowane, często z myślą o kilku pokoleniach, a roboty wykonywane są zwykle systemem gospodarczym, bazowanie na projektach typowych jest całkowicie nieuzasadnione.

Należy pamiętać, że dopuszczenie prawem budowlanym czegoś takiego jak projekty typowe w zamyśle dotyczyło raczej sytuacji wyjątkowych, obiektów gdzie oszczędność gra pierwszorzędną rolę przed estetyką jak np. hale magazynowe, pawilony dyskontów spożywczych i innych marketów, stacji benzynowych. Dzięki temu koncerny oszczędzają na hurtowo zamawianych materiałach budowlanych czy tych samych, prefabrykowanych elementach na budowę. Jednak żaden poważny inwestor nie będzie myślał o oszczędzaniu na samym projekcie! Ten stanowi nikły ułamek inwestycji i powinien być przygotowany z maksymalną starannością, aby uniknąć przyszłych finansowych wpadek.

Co oferują nam katalogi z projektami domów gotowych?

Wystarczy wejść do księgarni, na półce oprócz 1-2 szarych, niepozornych, ambitnych czasopism o architekturze znajdziemy kilkanaście opasłych folderów, w każdym kilkaset zwizualizowanych koncepcji.

Przytłaczająca większość z nich w swym zamierzeniu odwołuje się do tradycji. Jest to jednak najczęściej interpretacja bardzo powierzchowna, gdyż trudno mówić o czerpaniu z tradycji bez analizy budownictwa regionalnego, zachowania jego proporcji, logiki konstrukcji oraz obszaru w którym występuje. Tymczasem katalogi proponują nam budynki dalece odbiegające od tradycyjnych proporcji, a niekiedy będące wręcz ich karykaturą.

Zaprzeczeniem tradycji jest już sama idea oferowania takich samych projektów gotowych na dowolną działkę – no bo czy nazwiemy tradycyjnym dom z bali zbudowany w Wielkopolsce czy daleką alegorię dworku „zrzuconą” na przedmieścia metropolii?

Niestety najczęściej owa tradycja sprowadza się do wprowadzenia kilku historyzujących detali architektonicznych, kojarzących się jednoznacznie z archetypem domu, czym mają natychmiast urzec odbiorcę wizualizacji. Jednak późniejsze cięcia kosztów i współczesne technologie budowania zwykle sprawiają, że większość z tych elementów jest sztuczna lub wręcz wykonana ze styropianu.

Przeglądając katalogi projektów typowych aż trudno uwierzyć, że głównym argumentem ich sprzedawców jest oszczędność! Ba – niektóre z budynków wręcz celowo zostały zaprojektowane w taki sposób, aby uderzać swym przepychem.  Pięciokątny wykusz na stół jadalny, dwa lub trzy balkony z kutymi balustradami (tylko który właściciel przydomowego ogrodu będzie z nich korzystał?) oraz liczne kaferki na dachu. Wszystko to skomplikowane i drogie w wykonaniu, oraz skuteczne niczym radiator w oddawaniu ciepła.

Kilka perełek w katalogach oczywiście dałoby się znaleźć, najczęściej jednak wyróżniają się także ceną, a nietypowa konstrukcja sprawia, że na niewiele działek pasują.

*Źródło: http://wyborcza.pl/1,76842,6979035,Co_sie_podoba_Polakom_Jesli_dom__to_dworek_z_balkonem.html?as=1&ias=4&startsz=x 

Status prawny projektów typowych domów

Tak zwany „projekt typowy” nie jest projektem w rozumieniu ustawy „Prawo budowlane”. Aby pominąć podatek VAT dokumentacje projektowe są sprzedawane jako czasopisma, czyli inaczej mówiąc gazety.

Termin „projekt typowy” lub niekiedy nawet „projekt gotowy” jest jedynie dość mylącym chwytem marketingowym bazującym na nieświadomości klienta – ponieważ cena (średnio) 1900-2500 zł za „projekt” wydaje się kusząco niska, podczas gdy tak naprawdę za gazetę jest ona absurdalnie wysoka.

Autorem projektu typowego, czyli de facto rysunków w czasopiśmie teoretycznie może być każdy. Sprzedawcy często dołączają uprawnienia budowlane osób sporządzających takie rysunki, jednak formalnie nie ma to żadnego znaczenia, o ile nie dostaniemy oświadczenia od sprzedawcy, że zakupiona dokumentacja wykonana jest zgodnie z aktualnymi przepisami oraz sztuką budowlaną.

Adaptacja „projektu typowego” – kwestia odpowiedzialności prawnej i statusu projektanta

Kwestię tą najlepiej opisuje zacytowana poniżej opinia izby zawodowej oraz informacja prawna dot. stosowania projektów typowych i niezbędnych uprawnień projektantów do załączenia:

„Zgodnie z interpretacją ustawy projekt przeznaczony do wielokrotnego zastosowania (tzw. projekt gotowy), po przystosowaniu do warunków konkretnej inwestycji, może stanowić projekt architektoniczno-budowlany w rozumieniu art. 34 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2000 r., Nr 106, poz. 1126 z późn. zm.), będący częścią projektu budowlanego zatwierdzanego w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Za wszystkie rozwiązania zawarte w projekcie budowlanym odpowiada osoba dokonująca przystosowania projektu gotowego do wymagań decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz do warunków otoczenia. Osoba ta jest projektantem w rozumieniu art. 20 Prawa budowlanego, ze wszystkimi wynikającymi z tego faktu prawami i obowiązkami, w związku z czym musi być członkiem właściwej izby samorządu zawodowego (zob. art. 6 ust. 1 ustawy o samorządach zawodowych architektów, inżynierów budownictwa oraz urbanistów)

Oznacza to, że w celu spełnienia obowiązku, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 4 Rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, w projekcie budowlanym należy na stronie tytułowej zamieścić tylko dane osoby będącej projektantem. Przy czym, niezbędne jest złożenie podpisu na oryginalnym projekcie stanowiącym załącznik do wniosku. Pozostałe załączniki mogą stanowić kserokopię oryginału z naniesionym podpisem

Nie ma również potrzeby załączania do projektu kopii uprawnień osoby, która faktycznie sporządziła projekt gotowy, lecz jedynie osoby będącej projektantem, czyli pełniącej samodzielną funkcję w budownictwie (art. 12 Prawa budowlanego)”

Zawartość i zakres tzw projektów domów typowych

Opracowania projektów typowych w swym zakresie obejmują najczęściej tylko niezbędne elementy określone w ustawie „Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego”.

Należy tutaj podkreślić, że projekt budowlany, wbrew swej nazwie nie stanowi podstawy do wybudowania budynku, a jedynie do uzyskania pozwolenia na budowę. Zatem musi zawierać jedynie elementy niezbędne urzędnikowi do wydania takiego pozwolenia, nie musi natomiast obejmować detali i szczegółowych rozwiązań niezbędnych na budowie podczas realizacji.

Komplet dokumentacji potrzebnej na budowie stanowi dopiero projekt wykonawczy, którego zakres i elementy możemy sami ustalić z projektantem w przypadku projektu indywidualnego.

 3. NA CO WARTO ZWRÓCIĆ SZCZEGÓLNĄ UWAGĘ PRZY PROJEKTACH TYPOWYCH

Możliwość „drobnych” zmian – tylko z jakim skutkiem?

Projekty gotowe najczęściej posiadają klauzulę o możliwości dokonania pewnego zakresu przeróbek. Mniejszy problem jeśli chodzi o przesunięte ścianki działowe. Niestety często trudno wszystko dograć nie ruszając ram konstrukcyjnych, a ich ruszenie powoduje szereg zmian adaptacyjnych wymagających nakładu pracy, który oczywiście przełoży nam się na koszty kilkakrotnie wyższe, niż sam zakupiony projekt.

Co gorsza poprawianie jednego elementu w skończonym i zamkniętym projekcie może negatywnie wpłynąć na całość – np. budynek straci przemyślane proporcje poprzez zmianę kąta dachu i podwyższenie ścianki kolankowej, okna dachowe znajdą się na nieergonomicznej wysokości lub po zmianie układu pokoi wyskoczą nam słupki konstrukcji więźby.

Oczywiście np. zwężenie o metr domu, który prawie pasuje na naszą działkę nie będzie drobną zmianą, tylko przeróbką porównywalną z przerysowaniem dokumentacji od nowa.

Rozmycie, a w zasadzie brak odpowiedzialności

Autor projektu typowego nie jest projektantem w rozumieniu ustawy „Prawo budowlane”. Całkowitą odpowiedzialność za prawidłowość rozwiązań ponosi osoba adaptująca projekt.

Projektowanie to nie tylko przygotowanie rysunków pod urząd, to również doradztwo, wspólne poszukiwanie najlepszych rozwiązań, często również nadzór autorski podczas budowy. Tymczasem  kupując projekt typowy do kogo zwrócimy się w razie pytań, problemów lub konieczności poprawek w trakcie budowy? Do autora, który po sprzedaniu projektu nie ma z nim nic wspólnego, czy do projektanta, który (być może w ramach przysługi) przyłożył nam stempelek za kilkaset złotych?

Poza tym możemy usłyszeć, że był to tylko projekt budowlany, zatem nie służy jako podstawa do wybudowania domu, a jedynie spełnił swoją rolę uzyskując pozwolenie na budowę.

Brak powiązania z otoczeniem i warunkami zastanymi

Wybierając projekt typowy najczęściej zwracamy uwagę na odpowiadający nam układ funkcjonalny. Tymczasem trzeba pamiętać, że nasza działka posiada swój kształt, ściśle określony plan miejscowy lub warunki zabudowy, swoje charakterystyczne położenie względem stron świata. Być może także cenne walory takie jak zastany drzewostan czy niepowtarzalny widok w którymś kierunku. Walory, za które słono zapłaciliśmy i marnotrawstwem byłoby ich nie wykorzystać. Choćbyśmy mieli do wyboru nie 10 a 100 tysięcy projektów typowych, obiektu idealnie wpasowanego we wszystkie powyższe kategorie nie znajdziemy.

Co gorsza, niekiedy próbując wpasować typowy projekt w działkę zaczynamy traktować jej niepowtarzalne cechy charakterystyczne – jak urozmaicone ukształtowanie terenu czy istniejące drzewa – nie jako walory ale jako problemy! Może wręcz dojść do takich absurdów, że zamiast wykorzystać skarpę czy zastaną zieleń w projekcie inwestorzy niwelują teren, wycinają drzewa lub dorabiają piwnicę i wysoki cokół, żeby tylko wykorzystać projekt typowy. Rachunek ekonomiczny takich działań nie wymaga komentarza, natomiast straty wyrządzone zastanemu miejscu mogą być nieodwracalne.

Do tego warto wspomnieć o elementach otoczenia i małej architektury, które najlepiej, gdyby były również zaprojektowane jako kontynuacja budynku i stanowiły spójną całość. W projekcie rysowanym bez otoczenia z pewnością ich nie znajdziemy.

Niezgodność projektów instalacji z otoczeniem

Tak jak niedopasowanie architektoniczne domu projektowanego w powietrzu do konkretnej działki trudno nieraz wychwycić na pierwszy rzut oka, tak sprawa z instalacjami wymagającymi powiązania z zewnętrznymi sieciami jest już bardziej jednoznaczna.

Zwykle projektant stara się tak zaprojektować wyjście instalacji z budynku, aby przyłącze przebiegało optymalną i jak najkrótszą drogą. Mniejszy problem jeśli chodzi o wodę, gaz lub prąd, tutaj najwyżej nadłożymy przewodów, natomiast w przypadku kanalizacji dochodzi nam jeszcze konieczność dopasowania wszystkich spadków do miejsca wyjścia z budynku i głębokości istniejącego przewodu w ulicy.

Tak więc jeśli chcemy, aby część instalacyjna projektu typowego na cokolwiek nam się przydała, najprawdopodobniej konieczne będzie zlecić jej przeprojektowanie uprawnionemu instalatorowi.

No chyba, że wyjścia z budynku pozostawimy w projektowanym miejscu i wymanewrujemy przyłączem na działce dodając kilka studzienek. Koszty? – prawdopodobnie większe niż oszczędziliśmy na projekcie.

 Zakres projektu domu

Gotowe projekty budowlane najczęściej zawierają jedynie niezbędne, określone ustawą minimum do uzyskania pozwolenia na budowę. Nie musi zawierać detali i szczegółów rozwiązań technicznych, którymi urzędnik wydający pozwolenie nie będzie zainteresowany.

Dlatego też oprócz nader często występujących błędów w sztuce budowlanej, projekt typowy zwyczajnie zawiera wiele niedopowiedzeń.

Zamawiając projekt indywidualny mamy możliwość precyzyjnie określić nasze wymagania, czy będzie to projekt na etapie budowlanym czy wykonawczym, jakie będzie zawierał instalacje, czy może chcielibyśmy tez projekt wnętrz kontynuowany przez tego samego architekta. Każdy odpowiedzialny projektant, nawet jeśli nie zamówimy projektu wykonawczego, będzie starał się jak najprecyzyjniej przekazać w rysunkach co miał na myśli, choćby po to żeby uniknąć dodatkowych pytań i pomyłek na budowie. Czy autor projektu typowego musi się tym przejmować? Patrz punkt wyżej.

Niezgodność z aktualnymi przepisami budowlanymi

Zmiany w przepisach budowlanych następują bardzo często, każdy projektant ma obowiązek je śledzić i na bieżąco uwzględniać w projektowanych przez siebie obiektach.

Tymczasem firma posiadająca w bazie kilkaset projektów gotowych najprawdopodobniej gromadziła je przez lata od wielu różnych autorów i raczej mało prawdopodobne, że ktokolwiek zajmuje się ich aktualizowaniem. Osoba z działu handlowego sprzedająca taki projekt być może nie będzie nawet miała świadomości jego nieaktualności!

Problem oczywiście spada na inwestora i osobę adaptującą, tylko czy ten ostatni będzie wstanie ponownie przeanalizować elementy cudzego projektu, aby każdą niezgodność z aktualnym prawem wychwycić?

Złudna wizualizacja domu

Wystarczy otworzyć katalog – każdy z domów tonie w zieleni i otoczeniu kwiatów, w tle możemy zobaczyć las, czasami nawet góry, morze lub jezioro. Budynek niemal ginie w różnokolorowym otoczeniu – aż by się chciało dodać „błędy lekarza kryje ziemia, błędy architekta kryje zieleń” ;-)

 Nieco trudniej wykryć inną pułapkę. Wizualizacje te najczęściej opracowują graficy dość dowolnie interpretując elementy budowlane. Może się okazać, że rzeczywista wysokość nadproży, pogrubienia cokołu czy fantazyjny łuk mają więcej wspólnego z Photoshopem niż sztuką budowlaną, a rozwiązanie przedstawione w projekcie i ostateczny efekt będą bardzo odmienne.

Wizualizacje robocze wykonane przez projektującego dla nas architekta może nie będą tak cukierkowe, ale z pewnością powiedzą nam więcej i czytelniej o bryle samego budynku oraz jego powiązaniach z rzeczywistym, przyszłym otoczeniem.

Nieuzasadnione rozwiązania techniczne

Projekt takich elementów jak dach czy fundamenty ściśle zależy od warunków lokalnych. W projektach typowych w najlepszym wypadku te elementy będą przewymiarowane na najmniej korzystne warunki, w najgorszym… No cóż, klauzula z pewnością mówi, że należało je dostosować ;-)

Jeszcze jeden często spotykany element to strop monolityczny – w ten sposób autor projektu typowego nie musi się martwić o przesunięcia ścianek działowych na poddaszu. W praktyce najłatwiejszy do zastosowania i najtańszy jest strop gęstożebrowy, ten jednak wymagałby dostosowania rozstawy belek do ostatecznego układu ścianek działowych.

W rezultacie mamy projekt gotowy ze stropem do wylania na mokro, co spowoduje większe koszty i dłuższą przerwę technologiczną. Na szczęście (dla autora) dowiemy się o tym długo po zakupieniu projektu z katalogu.

„wybierając projekt typowy wiemy ile będzie kosztował dom”

Niestety, jeśli budowy podejmujemy się sami (a nie poprzez ofertę dewelopera lub kompleksowej firmy budowlanej), nikt nie jest nam wstanie dokładnie powiedzieć ile będzie kosztowała realizacja. A już na pewno nie na podstawie projektu budowlanego w podstawowym zakresie.

Oczywiście zarówno dla projektu typowego jak i indywidualnego możemy wykonać kosztorys inwestorski, przyjmujący jednak pewne założenia tym precyzyjniejsze, im dokładniejszy projekt.

W dużej mierze fikcją jest też możliwość obejrzenia zrealizowanego projektu, na który się decydujemy, ponieważ przy tak małej szczegółowości rysunków oraz możliwości wprowadzania dowolnych zmian w ścianach działowych zrealizowane budynki przy zachowaniu mniej więcej tego samego szkieletu konstrukcyjnego mogą mieć zupełnie inny układ funkcjonalny oraz standard wykończenia.

Powrót